Sahte Vekâletname İle Bir Kişiye Ait Taşınmazın Tapu Üzerinden Bir Başkasına Satılması
Sahte vekâletname ile bir kişiye ait taşınmazın tapu üzerinden bir başkasına satılması ve bu kişi adına tescil edilmesi olayları ile zaman zaman karşılaşılmaktadır.
Burada sahte vekâletname ile tapuda yapılan satış işleminin hükmen iptal edilmesi üzerine ilgili kişiler, davalılardan uğradığı maddi ve manevi zararların parasal tutarını talep edebilmektedirler.
Sahte vekâletname kullanılarak taşınmazın satılması halinde, alan kişi tapuya güvenerek taşınmazı satın almaktadır. Daha sonra satış işleminde kullanılan vekâletnamenin sahte olduğu gerekçesiyle satış işlemi hükmen iptal edilebilmektedir.
Bu durumda zarar gören kişilerin, ödemiş olduğu satış bedeli, tapu harcı ile manevi tazminat bedelinden oluşan parasal tutarı, davalı Devlet Hazinesi ve davalı noterden yasal faiziyle alınarak kendisine verilmesini talep ettikleri görülmektedir. Başka bir söylemle bu konuda zarar gören kişiler, uğramış olduğu zararın parasal tutarının davalılardan alınarak kendisine verilmesini talep etmektedir.
Bu gibi hallerde Hazine ve noter aleyhine açılan dava türüne rastlanmaktadır. Bu tür davalarda davalı tarafta ise genelde iki kişi bulunmaktadır. İlk olarak davalı tarafta ‘Devlet’ (Hazine) yer almaktadır. Davalı tarafta bulunan ikinci kişi ise, sahte vekâletnamenin sahte belgeler kullanılarak düzenlendiği noterdir.
Aradan zaman geçmesi halinde genellikle somut olayda zamanaşımı süresinin geçtiği ile ilgili iddiaların ileri sürüldüğü görülmektedir. Yani davalı burada zamanaşımı süresinin geçmesi nedeniyle davalının böyle bir talepte bulunamayacağını iddia etmektedir.
Bu tür davalarda davalı noter ise, sahte vekâletnamenin düzenlenmesi sırasında kullanılan sahte belgelerle vekâletnamenin sahte olarak oluşturulması nedeniyle zararın ortaya çıkmasında üçüncü kişinin ağır kusurunun bulunduğunu ve illiyet bağının kesildiğini ileri sürerek davanın reddini talep etmektedirler.
Sahte vekâletname kullanılarak taşınmazın satılması halinde, taraflar arasında ortaya çıkan uyuşmazlığın kaynağı aslında bir suça dayanmaktadır.[1]
Genellikle bu gibi durumlarda Ceza Mahkemesinde yapılan yargılama sonucunda, somut olaylardaki satış işleminde kullanılan vekâletnamelerdeki imzaların sahte olduğu tespit edilmektedir. Yani imzaların tapu maliklerine ait olmadığı hükmen belirlenmektedir.
Hatta bazı olaylarda; ceza yargılaması sonucunda vekâletnamedeki fotoğrafların tapu maliklerine ait olduğu, yardımcı bilgisayar programları kullanılmak suretiyle fotoğrafların başka belgelerden temin edildiği tespit edilebilmektedir.
Tapudaki satış işleminde kullanılan vekâletnamenin sahte olduğunun ceza yargılaması sonucunda belirlenmesi üzerine satış işlemi hükmen iptal edilebilmekte ve davacı da işlenen bu suç nedeniyle tapudaki satış işleminin iptal edilmesi üzerine uğradığı maddi ve manevi zararların davalılar tarafından giderilmesini talep edebilmektedirler.
Bu tür davalarda karşımıza çıkan hukuki kavramlar ve sorunlar şunlardır:
Birincisi; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun[2] 1007. Maddesinde hüküm altına alınan, Devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan sorumlu olması ilkesidir.
Burada Devletin sorumluluğunun hukuki niteliği ve kapsamı üzerinde durulmalı ve bu kavram çerçevesinde değerlendirme yapılmalıdır.
İkincisi ise; 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun[3] 162. maddesinde hüküm altına alınan noterin hukuki sorumluluğu ile ilgilidir.
Bu nedenle davalı noter ile ilgili sahte vekâletname ile yapılan işlemlerden dolayı noterin hukuki sorumluluğunun hukuki niteliği ve kapsamı üzerinde durulmalıdır.
Devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan sorumlu olması ilkesi
Burada 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 38 ve 1007 maddelerinde tanımlanan Devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan sorumlu olması ilkesinin hukuki niteliği ve sorumluluğunun kapsamı üzerinde durulmalıdır.
Bu sorumluluğun kusura dayanmayan (objektif) bir sorumluluk olduğunu vurgulamak gerekir.
Bu tür davalarda; muhtar, nüfus veya tapu müdürü veya memurunun kusurunun bulunup bulunmadığına bakılmaksızın sicilin tutulmasından sorumlu olduğu hususu dikkate alınmalıdır. Burada şahısların malvarlığı ile ilgili yararlarını koruyan yasal düzenlemelere aykırı davranışların ortaya çıkması yeterli olacaktır.
Bu tür olaylar nedeniyle ortaya çıkan zarar ile ilgili olarak memura karşı dava açılamayacaktır. Burada Devlete karşı dava açılabilecektir. Şayet memurun kusurunun varlığı söz konusu ise Devlet, memuruna rücû edecektir.
Sahte vekâletname kullanılarak taşınmazın satılması halinde, noter açısından Noterlerin hukukî sorumluluğu ile ilgili 1512 sayılı Noterlik Kanununun 162. maddesini dikkate almak gerekir. Burada noterin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olduğuna işaret etmek gerekir. Bununla birlikte; noterin sorumluluğunun zarar ile illiyet bağının kesildiğinin kanıtlanması halinde söz konusu olamayacağını ayrıca vurgulamalıyız.
Bu tür davalarda davacının zararı, sahte vekâletname ile tapu dairesinde yapılan işlemden dolayı ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle hem devlet hem de noter açısından illiyet bağının bulunduğu söylenebilir. Burada kusursuz sorumluluk ilkelerine göre zararın giderilmesine dair şartların oluştuğunu ifade edilebilir.
Bu tür davalarda yerel mahkemece usule uygun tespit edilen tazminat miktarının doğru bir şekilde tespit edilmesi önemlidir. Sahte vekâletname kullanılarak taşınmazın satılması halinde Hazine ile Noter aleyhine dava açılabilmesi mümkündür.
ÖĞRETİ GÖRÜŞLERİ
Sahte vekâletname kullanılarak taşınmazın satılması halinde zarar gören kişiler, davalı Devlet Hazinesi ve notere yönelik olarak sahte vekâletname ile taşınmazın tapuda satılması eylemi nedeniyle yolsuz tescil olarak değerlendirilen işleme bağlı olarak taşınmaz satışının hükmen iptal edilmesi üzerine tazminat davası açabilmektedirler.
Bu tür davalarda devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluğu ile noterin hukuki sorumluluğu kavramları ortaya çıkmaktadır. Bu konular üzerinde durulması gerekmektedir.
Devletin Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Sorumluluğu Açısından
Devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluğu açısından 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 38 ve 1007 maddeleri dikkate alınmalıdır. Burada devletin sorumluluğu, tapu siciline duyulan güvenin sürekliliğini temin etmek amacıyla getirilmiştir.
Öğretideki egemen görüşe göre, tapu sicilinin tutulması nedeniyle devletin sorumluluğu asli ve kusursuz sorumluluk kapsamında değerlendirilmelidir.[4]
Bu konuda öğretide ve uygulamada herhangi bir tartışma bulunmamaktadır. Öğretide bu sorumluluğun dayandığı esaslar yönünden tartışma bulunmaktadır. Bu konuda başlıca iki görüş ileri sürülmüştür.
Bir görüşe göre, devletin tapu sicilini tutulmasından doğan sorumluluğu tehlike esasına dayanmaktadır.[5]
Diğer görüşe göre ise, devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluğu, sebep sorumluluğuna dayanmaktadır.[6]
Devletin sorumluluğu açısından, kişilerin malvarlığına yönelik menfaatlerini koruma altına alan hukuk kurallarına aykırı eylemlerin gerçekleştirilmesi yeterli görülmektedir. Ayrıca sicilin tutulmasında görevli kişilerin kusurlu davranışlarının olup olmamasının bir önemi bulunmamaktadır.
Öğretide, sahte vekâletname ile tapu sicilinde işlem yapılması halinde devletin sorumlu tutulup tutulmayacağı konusunda farklı görüşler bulunmaktadır.[7]
Öğretide yer alan bir görüşe göre, sahte vekâletnamenin tüm incelemelere ve özene rağmen sahte olduğunun belirlenememesi durumunda, devletin tapu sicilinde gerçekleşen işlem nedeniyle ortaya çıkan zarardan sorumlu tutulması söz konusu edilemez.[8]
Öğretide yer alan diğer görüş ise, sahte vekâletname ile tapu sicilinde işlem yapılmadan önce gerekli incelemenin yapılması ve gereken özenin gösterilmesine rağmen belgenin sahteliğinin belirlenememesi halinde dahi devletin kusursuz sorumluluğu bulunduğunu ileri sürmektedir.[9]
Noterin Hukuki Sorumluluğu Açısından
Noterlerin hukukî sorumluluğu açısından 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 162. maddesi değerlendirmeye alınmalıdır. Bu yasal düzenlemede, noterlerin hukukî sorumluluğu açısından “kusur” kavramına yer verilmemiştir. Bu nedenle noterlerin bu göreve ilişkin kişisel sorumluluklarının kusursuz sorumluluk esasına dayandığı söylenebilir.[10] Noterlerin sorumluluğu için şu şartların varlığı gerekmektedir:[11]
1) Noterin veya eylemlerinden sorumlu olduğu kişilerin görevleriyle ilgili eylemi olmalıdır.
2) Ortaya çıkan bir zarar bulunmalıdır.
3) Zararı doğuran davranış hukuka aykırı olmalıdır.
4) Zararla hukuka aykırı davranış arasında nedensellik bağı olmalıdır.
Zararın doğması halinde nedensellik bağının varlığından bahsedilecektir. Noterin sorumluluğu kusursuz sorumluluk esasına dayandığından, sorumluluğun ortadan kalkması için zarar ile uygun nedensellik bağının kesildiğinin ispatlanması gerekir.
Başka bir söylemle, zarar görenin veya üçüncü kişinin ağır kusurunun veya mücbir sebep halleri gibi nedensellik bağını ortadan kaldıran durumların bulunması ve bu hususun da ispatlanması halinde sorumluluk söz konusu olmayacaktır.[12]
Öğretideki egemen görüşe göre, noterin hukuki sorumluluğu haksız fiil hükümlerine dayanmaktadır.[13] Yargıtay’ın da aynı yönde kararlarına rastlamak mümkündür.[14]
DEĞERLENDİRME
Sahte vekâletname ile bir kişiye ait taşınmazın tapu üzerinden bir başkasına satılması ve bu kişi adına tescil edilmesinden sonra, sahte vekâletname ile tapuda yapılan satış işleminin hükmen iptal edilmesi üzerine davacı, uğradığı zararlar nedeniyle hem Devlet Hazinesine hem de notere yönelik uğradığı zararların giderilmesi yönünde dava açabilmektedir.
Öncelikle burada hem devletin hem de noterin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olduğunu ifade etmeliyiz.
Gerek öğretideki egemen görüş gerekse uygulamada bu sorumluluğun kusursuz sorumluluk olduğu hususu tartışmasız bir şekilde kabul edilmektedir.
Devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluğu açısından 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 38 ve 1007 maddeleri dikkate alındığında Devletin kusursuz sorumluluğuna gidilebilecektir.[15]
Burada devlet görevlilerinin kusurlu eylemlerinin bulunup bulunmaması önemli değildir.
Bu tür olaylarda bazen zamanaşımı süresinin geçtiği ileri sürülmektedir. Bu husus mahkeme tarafından değerlendirmeye alınmalıdır.[16]
Ayrıca 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 162. maddesi dikkate alındığında, noterin kusursuz sorumluluğu söz konusudur. Nitekim noterler açısından benzer olaylarda Yargıtay, noterin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olduğunu ifade etmektedir.[17]
Sahte vekâletname kullanılarak taşınmazın satılması halinde, zararın varlığı noterin eylemi ile ortaya çıkan sonuç arasında nedensellik bağının bulunup bulunmadığı önemlidir.
Davalı noter, zararın ortaya çıkmasında üçüncü kişinin ağır kusurunun bulunduğunu ve illiyet bağının kesildiğini ileri sürmesi halinde bu hususu ispatlamalıdır. Bu durumu kanıtlayamaz ise zarardan sorumlu tutulması gerekir.
SONUÇ
Sahte vekâletname kullanılarak taşınmazın satılması halinde ortaya çıkan uyuşmazlığın temelinde resmi belgede sahtecilik suçu bulunmaktadır.
Davacının tapu siciline güvenerek satın almış olduğu taşınmaz ile ilgili işlemler vekâletnamenin sahte olması nedeniyle geçersiz sayılmakta ve iptal edilmektedir.
Bu şekilde zarara uğrayan davacı, hem devlet hazinesine hem de ilgili notere karşı zararının giderilmesi amacıyla dava açabilmektedir.
Davacının zararı, sahte vekâletname ve tapu dairesinde yapılan işlemden doğduğu için kusursuz sorumluluk ilkeleri geçerli olacaktır.
Bu tür davalarda zararın giderilmesine dair şartların oluşup oluşmadığına bakılmalıdır. Sahte vekâletname kullanılarak taşınmazın satılması halinde, belirlenen tazminat miktarı ile Hazine ve Noter aleyhine açılan davanın kabulüne karar verilmesi mümkündür. Kanaatimizce, burada gerek Devletin gerekse Noterin kusursuz sorumluluğuna gidilmesi hukuka ve öğretideki görüşlerle uyumlu bir uygulama olacaktır.
KAYNAKÇA
Başak Görgeç, “Devletin Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Sorumluluğu, Rücu Hakkı Ve Tabi Olduğu Zamanaşımı”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 22 (2016 ): 1185-1220; s. 1186; https://dergipark.org.tr/tr/pub/maruhad/issue/36500/334218; E.T. 06.12.2020.
Leyla Müjde Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi C.XVIII, Yıl 2014, Sayı: 2, Sayfa:85-118, webftp.gazi.edu.tr/hukuk/dergi/18_2_3.pdf, E.T.06.12.2020, s.91.
Noterlik Kanunu, Kanun Numarası: 1512, Kabul Tarihi: 18.1.1972; RG: T. 5.2.1972, S. 14090; Yayımlandığı Düstur: Tertip: 5, Cilt: 11, Sayfa: 408.
Türk Medeni Kanunu, Kanun Numarası: 4721, Kabul Tarihi: 22.11.2001, RG: T. 8.12.2001, S. 24607 Yayımlandığı Düstur: Tertip: 5, Cilt: 41.
Y.15.CD, E: 2014/24305, K: 2017/10861, T: 15.05.2017 (www.corpus.com.tr)
Y.20.HD, E: 2017/384, K: 2017/2513, T: 28.03.2017. (www.corpus.com.tr)
Y.3.HD, E: 2019/5494, K: 2020/656, T: 03.02.2020. (www.corpus.com.tr)
YHGK, E: 2017/1518, K: 2020/139, T: 13.02.2020. (www.corpus.com.tr)
--------------
[1] Sahte noter vekâletnamesi, resmi belgede sahtecilik suçuna konu olmaktadır. Emsal karar için bkz.; Y.15.CD, E: 2014/24305, K: 2017/10861, T: 15.05.2017: “…Suça konu sahte noter vekaletnamesinin kanun hükmü gereği sahteliği sabit oluncaya kadar geçerli belgelerden olduğu ve resmi belgede sahtecilik suçundan verilen cezanın TCK'nın 204/3. maddesi uyarınca artırılması gerektiği gözetilmeden yazılı şekilde uygulama yapılarak eksik ceza tayini aleyhe temyiz olmadığından bozma nedeni sayılmamıştır…” Karar için bkz.:” (www.corpus.com.tr)
[2] Türk Medeni Kanunu, Kanun Numarası: 4721, Kabul Tarihi: 22.11.2001, RG: T. 8.12.2001, S. 24607 Yayımlandığı Düstur: Tertip: 5, Cilt: 41.
[3] Noterlik Kanunu, Kanun Numarası: 1512, Kabul Tarihi: 18.1.1972; RG: T. 5.2.1972, S. 14090; Yayımlandığı Düstur: Tertip: 5, Cilt: 11, Sayfa: 408.
[4] Başak Görgeç, “Devletin Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Sorumluluğu, Rücu Hakkı Ve Tabi Olduğu Zamanaşımı”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 22 (2016 ): 1185-1220; s. 1186; https://dergipark.org.tr/tr/pub/maruhad/issue/36500/334218; ET: 06.12.2020.
[5] Bu görüş, tapu sicilinin tutulmasının tehlikeli bir eylem olmadığı gerekçesiyle eleştirilmektedir. Bkz. Görgeç, a.g.m., s. 1188.
[6] Görgeç, a.g.m., s. 1188.
[7] Görgeç, a.g.m., s. 1200.
[8] Bu görüş, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlarda devletin kusursuz sorumluluğu bulunduğu gerekçesiyle eleştirilmiştir. Bkz.; Görgeç, a.g.m., s. 1200.
[9] Görgeç, a.g.m., s. 1200.
[10] Öğretideki egemen görüş bu yöndedir. Bkz.; Leyla Müjde Kurt, “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi C.XVIII, Yıl 2014, Sayı: 2, Sayfa:85-118, webftp.gazi.edu.tr/hukuk/dergi/18_2_3.pdf, E.T.06.12.2020, s.91.
[11] Kurt, a.g.m., s. 97-105.
[12] Kurt, a.g.m., s. 101.
[13] Öğretide yer alan bir başka görüş ise, noterin hukuki sorumluluğunun uyuşmazlığın resmi senede dayandığı hallerde haksız fiil hükümlerine, bunun dışında vekâlet sözleşmesi esasına dayandığını ileri sürmektedir. Görüşler için bkz.; Kurt, a.g.m., s. 89.
[14] YHGK, E: 2017/1518, K: 2020/139, T: 13.02.2020: “….Yasanın, zamanaşımı süresinin başlaması için alacaklının belli olguları öğrenmiş olması koşulunu aradığı hâllerden biri, haksız fiilden kaynaklanan tazminat borcudur. Buna ilişkin bir ve on yıllık zamanaşımı sürelerini öngören BK’nin 60. maddesinde, bir yıllık zamanaşımı süresinin, zarar görenin, zararın varlığını ve zarar vereni öğrendiği tarihten itibaren başlayacağı açıkça belirtilmiştir. Dolayısıyla, haksız fiilden kaynaklanan tazminat davalarında, alacaklı zararın varlığını ve zarar vereni bilmediği sürece, zamanaşımı süresi başlamayacaktır… somut olay değerlendirildiğinde, davalı noter hakkında da Kanunun 60/2. madde ve fıkrasındaki ceza zamanaşımı süresinin uygulanması gerekeceği açıkça anlaşılmaktadır…”(www.corpus.com.tr)
[15] Y.20.HD, E: 2017/384, K: 2017/2513, T: 28.03.2017. (www.corpus.com.tr)
[16] TMK’nin 1007. maddesinde zamanaşımı ile ilgili bir düzenleme yoktur. Bu nedenle genel hükümlerin geçerli olduğu söylenebilir. “TBK m. 72 uyarınca tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her halde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.” Bkz.; Görgeç, a.g.m., s. 1209.
[17] Y.3.HD, E: 2019/5494, K: 2020/656, T: 03.02.2020. (www.corpus.com.tr)
Haber Kaynağı: hukukihaber.com